2015年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注定具有很多的不確定性，但隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控思路也更清晰，既不會(huì)將房地產(chǎn)“妖魔化”，繼續(xù)過(guò)度打壓；也不會(huì)繼續(xù)將房地產(chǎn)“工具化”，采取過(guò)度刺激政策以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。中長(zhǎng)期來(lái)看，政策會(huì)從“過(guò)緊”回歸到“常態(tài)”，非常規(guī)的大規(guī)模刺激政策不會(huì)再現(xiàn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整繼續(xù)，房地產(chǎn)銷售以量換價(jià)
前幾年房地產(chǎn)需求購(gòu)買(mǎi)力透支，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)一步釋放。隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，購(gòu)房需求會(huì)進(jìn)一步受到遏制。前期過(guò)度投資的房地產(chǎn)隨著長(zhǎng)效機(jī)制建立的預(yù)期，將會(huì)逐步從投資中釋放出來(lái)，形成二手房供給。同時(shí)，金融市場(chǎng)和國(guó)企改革將會(huì)吸引資本投資方向的變化。另外，較高的待售面積以及較謹(jǐn)慎的貨幣政策在短期都會(huì)難以改變，在政策不會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備大幅反彈的空間。預(yù)計(jì)2015年上半年可能會(huì)延續(xù)2014年第四季度去庫(kù)存化的積極影響，房企也會(huì)抓住改善性住房需求釋放機(jī)會(huì)，以價(jià)換量加快去庫(kù)存步伐，2015年下半年需求在沒(méi)有政策刺激下將會(huì)重新陷入低迷。房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)銷售應(yīng)該繼續(xù)以量換價(jià)。
房地產(chǎn)投資會(huì)繼續(xù)下降，投資同比將會(huì)在8%左右
2014年受房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策等因素影響，房地產(chǎn)投資和銷售量下滑明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)也明顯進(jìn)入新常態(tài)。1-9月房地產(chǎn)投資同比增速12.5%，低于去年同期7.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)和住宅銷售面積分別下降8.6%和10.3%。與之相對(duì)的是房地產(chǎn)待售面積繼續(xù)攀升，三季度末同比增幅達(dá)28%，較1-8月份上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，加劇去庫(kù)存的進(jìn)度和降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度。這種銷售局面直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榇蠓陆担?-9月全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為17109億元，同比減少20%；成交面積78333萬(wàn)平方米，同比減少24%。這將直接影響明年開(kāi)發(fā)投資力度。因此，2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新常態(tài)下投資應(yīng)該會(huì)進(jìn)一步下降，投資同比在8%左右。
房?jī)r(jià)整體將會(huì)繼續(xù)向下，各地差異較大
繼2014年房?jī)r(jià)的調(diào)整從三四線城市波及到一二線城市，從新建住宅波及到二手房，2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然政策從“過(guò)緊”回歸常態(tài)，但是像2008年那種強(qiáng)刺激政策不會(huì)再現(xiàn)。雖然不斷釋放的改善性需求、城鎮(zhèn)化及資產(chǎn)保值增值等因素成為促進(jìn)房?jī)r(jià)向上的動(dòng)力，但人口老齡化、利率市場(chǎng)化、全球流動(dòng)性緊縮、房產(chǎn)稅及不動(dòng)產(chǎn)登記制度等預(yù)期將帶來(lái)房?jī)r(jià)向下壓力，兩種力量的交互作用將極大影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體預(yù)期和需求，房?jī)r(jià)繼續(xù)進(jìn)行調(diào)整的趨勢(shì)難以根本改變。房?jī)r(jià)調(diào)整的區(qū)域差異較大，一線城市也將難逃向下的趨勢(shì)，各地的價(jià)格變化與庫(kù)存量關(guān)系密切。
合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期保障房與商品房建設(shè)并重
做好房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)
我國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，除了房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾大主體——房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者，還有一個(gè)重要主體就是地方政府，都必須要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的合理引導(dǎo)。一方面，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、投機(jī)需求當(dāng)前雖然得到極大遏制，但房地產(chǎn)市場(chǎng)需求還有巨大的市場(chǎng)潛力；另一方面隨著長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)將主要靠市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)會(huì)縮小。房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是一個(gè)與其他產(chǎn)業(yè)一樣的正常盈利行業(yè)，而不是一個(gè)暴利行業(yè)。因此，對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)既不必過(guò)分悲觀，也不要再將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為投機(jī)場(chǎng)所。地方政府應(yīng)該主要轉(zhuǎn)移到依賴有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而不是盯著房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓金。
做好區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分需求研究
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，已經(jīng)不再是全國(guó)一盤(pán)棋狀態(tài)，如果任由市場(chǎng)盲目發(fā)展，將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題。針對(duì)當(dāng)前各地“鬼城”報(bào)道不斷、地方集資者跑路等現(xiàn)象，應(yīng)加大對(duì)各地爛尾樓或者空置房的調(diào)查。雖然最終是讓市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起基礎(chǔ)作用，但針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益分化的狀況，政府還是非常有必要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分需求研究，有效引導(dǎo)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡以及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡。各地在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中，家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、收入、職業(yè)、宗教、民族等均可作為房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的變量，加強(qiáng)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)更精細(xì)化發(fā)展的引導(dǎo)。這既是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的需要，也是節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的需要。
繼續(xù)貫徹保障房與商品房市場(chǎng)建設(shè)并重
中央提出，“十二五”期間建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，根據(jù)這一數(shù)據(jù)，2015年棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于2014年的470萬(wàn)戶以上，林區(qū)、墾區(qū)棚改力爭(zhēng)基本完成。繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)力度，合理確定建設(shè)任務(wù)；進(jìn)一步研究完善已建成的保障性住房使用和管理體制機(jī)制；做好保障性安居工程的資金、土地等方面準(zhǔn)備。
健全保障房的長(zhǎng)效管理機(jī)制，對(duì)于當(dāng)前種類繁多的保障房，有必要逐步進(jìn)行科學(xué)簡(jiǎn)化和歸并；應(yīng)根據(jù)各地不同狀況適當(dāng)調(diào)整住房保障方式，以租金補(bǔ)貼方式為主提供住房保障，進(jìn)一步提高住房保障的針對(duì)性和實(shí)效性；發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)更多社會(huì)資金參與投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理保障性住房；還要建立健全動(dòng)態(tài)管理的準(zhǔn)入退出機(jī)制和住房保障信息系統(tǒng)，并盡快將住房保障全面納入法制化管理軌道，為住房保障長(zhǎng)期穩(wěn)定健康和可持續(xù)發(fā)展提供法律保障。
合理引導(dǎo)高中低端住房市場(chǎng)供給
房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然主要交給市場(chǎng)，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)作用，但由于社會(huì)各階層對(duì)于住房需求存在差異，導(dǎo)致住房供給應(yīng)滿足不同層次的需求。完全都交給市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)主體的逐利性會(huì)讓市場(chǎng)出現(xiàn)一定的失靈。因此，除了政府對(duì)于最低端的人群進(jìn)行保障房供給外，對(duì)于中低端人群的住房需求滿足也應(yīng)該有一定的政策，尤其是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)源頭的土地供給環(huán)節(jié)，對(duì)中低端房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理引導(dǎo)，避免對(duì)這部分土地供應(yīng)的變化引起房?jī)r(jià)急劇波動(dòng)。對(duì)于高端市場(chǎng)，比如別墅用地，應(yīng)充分考慮我國(guó)人多地少的國(guó)情給予較嚴(yán)格的控制，主要通過(guò)土地供給和稅收環(huán)節(jié)影響其供給。從中長(zhǎng)期看，我國(guó)中低端需求市場(chǎng)在很多城市化水平較低的區(qū)域還具有一定空間，因此要加強(qiáng)這部分需求的引導(dǎo)和合理滿足。
在長(zhǎng)效機(jī)制未建立前，區(qū)域性調(diào)控政策還需貫徹當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然比較低迷，但房?jī)r(jià)整體上并未呈現(xiàn)大幅下降，尤其是一些前期漲勢(shì)迅猛的一、二線城市。如果當(dāng)前因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行重新回歸到對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴，那么轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)就不可能實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然有些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)限貸已經(jīng)沒(méi)有必要，但很多一、二線城市當(dāng)前房?jī)r(jià)與居民收入水平還是不相適應(yīng)，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制還未建立之前，這些地區(qū)的調(diào)控政策還需貫徹。
地方政府救市應(yīng)綜合考慮短期和長(zhǎng)期效果
毫無(wú)疑問(wèn)，地方政府救市行為對(duì)于樓市的短期激勵(lì)作用是明顯的。通過(guò)降低購(gòu)房門(mén)檻或成本，刺激市場(chǎng)需求，改變購(gòu)房者心理預(yù)期，使得一部分人放棄觀望，積極入市，實(shí)際也相當(dāng)于提前透支一部分人的需求能力，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限。
地方政府救市除了考慮近期效果外，更應(yīng)考慮遠(yuǎn)期效果。托住房地產(chǎn)價(jià)格可以維持高地價(jià)，對(duì)支持地方財(cái)政確實(shí)有利，但高地價(jià)必然提高當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)投資和經(jīng)營(yíng)成本，制約經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展，必須統(tǒng)籌考慮好地方經(jīng)濟(jì)近期效益和遠(yuǎn)期效益的關(guān)系。
數(shù)據(jù)顯示，2015年1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8786億元，同比名義增長(zhǎng)10.4%，增速較去年全年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。翻閱該項(xiàng)指標(biāo)的歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這一增速也創(chuàng)下了至少兩年來(lái)的新低。與此同時(shí)，2015年2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為93.77，比2014年12月份回落0.16點(diǎn)。
從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，1-2月份，全國(guó)商品房銷售面積8764萬(wàn)平方米，同比下降16.3%。商品房銷售額5972億元，下降15.8%。其中，住宅銷售面積下降17.8%，住宅銷售額下降16.7%。
由于銷售面積和金額的下降，房地產(chǎn)庫(kù)存隨之上升。2月末，商品房待售面積63922萬(wàn)平方米，比去年末增加1753萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1493萬(wàn)平方米。
對(duì)此，房地產(chǎn)研究員表示，從1-2月份的房產(chǎn)投資角度看，依然處于下行態(tài)勢(shì)。但這樣一個(gè)下滑態(tài)勢(shì)總體上符合預(yù)期。受2014年9·30新政、11月降息等利好刺激，部分市場(chǎng)成交在此前2014年年末已經(jīng)得到較好地釋放，2015年1-2月的樓市受到春節(jié)假期的影響，使得市場(chǎng)成交會(huì)出現(xiàn)一個(gè)斷崖式的下跌。但這樣一個(gè)態(tài)勢(shì)是暫時(shí)性的，隨著市場(chǎng)逐漸回暖，預(yù)計(jì)3月份就將面臨市場(chǎng)的復(fù)蘇。對(duì)于一些重點(diǎn)一二線城市而言，成交反彈力度會(huì)更大。
土地成交金額大降三成
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積2773萬(wàn)平方米，同比下降31.7%；土地成交價(jià)款699億元，較去年同期下降30.2%。
北京中原地產(chǎn)首席分析師認(rèn)為，這與政府供地節(jié)奏有關(guān)。
“全國(guó)房企土地購(gòu)置面積出現(xiàn)一個(gè)明顯的負(fù)增長(zhǎng)，關(guān)鍵在于2014年1-2月份很多房企都在積極做土地儲(chǔ)備，所以使得2015年土地市場(chǎng)相對(duì)低迷”，嚴(yán)躍進(jìn)表示，預(yù)計(jì)在3月份兩會(huì)后，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在降息等影響下出現(xiàn)小陽(yáng)春的可能性很大，房企也將會(huì)繼續(xù)在一二線市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)土地。
劉曉光：房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)大起大落
近日，首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光就當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及面臨的形勢(shì)接受了記者的專訪。
新京報(bào)：宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)下滑，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有何影響？
劉曉光：2014年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)沖擊較大，銷量和凈利潤(rùn)有所回落，中小型房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)虧損甚至倒閉。因?yàn)檎麄€(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，涉及諸多方面，比如GDP增速下滑，涉及出口、消費(fèi)和投資。而如果基礎(chǔ)投資下降的話，GDP肯定下降，因?yàn)檫@一指標(biāo)占比較高。房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)投資的一種形式，肯定也受到影響。
新京報(bào)：2014年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，遇到的最大困難是什么？
劉曉光：最大的困難是由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷造成了房屋銷售量和銷售速度放緩。小型房地產(chǎn)企業(yè)不行，資金鏈斷裂，出現(xiàn)虧損甚至倒閉。
新京報(bào)：你認(rèn)為2015年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)如何？對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，2015年形勢(shì)是否更加嚴(yán)峻？
劉曉光：2015年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然不太樂(lè)觀，依然會(huì)很難。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是穩(wěn)健發(fā)展，不會(huì)大起大落。
新京報(bào)：2015年你對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信心如何？
劉曉光：和2014年差不多。我們注意到近期大宗商品價(jià)格下降，投資產(chǎn)能過(guò)剩，投資的增長(zhǎng)速度有所放緩，同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”、居民收入有待提高、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等多方面問(wèn)題，因此，我的觀點(diǎn)是：2015年大型企業(yè)也會(huì)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
安平縣振超金屬絲網(wǎng)制品廠專業(yè)生產(chǎn)建筑網(wǎng)片，墻體保溫網(wǎng)，墻體防裂網(wǎng)，建筑骨架網(wǎng)，質(zhì)量保證，物美價(jià)廉。
http://www.chinajsh88.com
(責(zé)任編輯：振超網(wǎng)業(yè)) |
